【不動産投資】やらないと決断した理由｜初心者が知るべき7つの参入障壁とリスク

投資の王道とも言える不動産投資。私もぜひ挑戦したいと思い、本やネットをあさりました。

やる気満々で調べていくうち、もちろん、とても魅力的なメリットを発見しましたが、やはり初心者が簡単に始められる代物ではなく、いくつかの壁を乗り越えなければ たどり着けないことも理解できました。

いろいろな情報を天秤にかけ比較し、自分の置かれている状況を踏まえ考えた結果、投資として不動産をやることを、現時点では諦めました。

不動産投資をやりたいという欲望と、それでもやらないと決断した経緯や理由についてまとめてみました。

不動産投資を経験した結果ではなく、投資を始める前に調査した内容となります。

「不動産投資はやるな！」と言っているわけではなく、挑戦するにはここに挙げる課題があると示した内容で、これから不動産投資を始めたいという方へ参考になれば幸いです。

あくまでも個人の現在おかれた状況から判断した結果であり、不動産投資を否定するものではありません。

不動産投資の魅力

不動産は是非とも挑戦したい魅力ある投資です。その主な理由は次のようなものが挙げられます。

融資できる

不動産投資をする場合の最大のメリットは、なんといっても融資を使えることです。

不動産を購入する場合、自分の財布から購入するという人もいるようですが、ほとんどの場合、銀行でローンを組んで購入します。

銀行からのある程度の信用が必要ですが、数百万～数千万円という資金調達ができ、その資金で物件が購入できます。

例えば３千万円の物件を購入し、表面利回り８％で運用できたとすると、年間２４０万円（月２０万円）の収入を得ることができます。自己の出資が１千万であれば約４～５年で、その金額を回収できます。（注意：諸経費を差引く必要あり）

また初回購入の物件が軌道に乗り、銀行から評価され信用を勝ちとれば、次の物件ではより多くの融資を受けて更に高い物件を購入でき、その分収入もアップします。

この銀行からの融資を利用して「無い袖を振る」状態、つまりレバレッジを効かせられることが最大の魅力です。

個人の収入だけでは到底手が出せなかった高額な物件を購入でき、物件数も増やせるため、レバレッジ効果で資産が加速度的に増えていきます。

さらに借りたローンの返済は、家賃収入から差し引いて返済すれば良いので、うまくいけば入居者がローンを払ってくれる状態を作り出せ、手出しは０円です。

比較的短期間で資産を増やせる

先にも説明したように信用を勝ちとれば「無い袖を振る」ことができるため、購入物件を次々と増やすことで、収入も増えます。

短期といっても家賃収入なので『数カ月で』とはいきませんが、１年間に数件の物件を購入することも可能であり、比較的少ない年数で資産を何倍にも増やせる可能性を十分に秘めています。

また先ほども説明したようにローンは入居者が払ってくれるようなものなので、次第に購入物件が自分のものになっていきます。ローン完済すれば、物件は完全に自分の資産となります。

安定した収入

順調に入居を確保できれば、毎月決まった額の安定した収入を得ることができます。

毎月決まった額の家賃収入をインカムゲイン、不動産の売却時に得られる利益をキャピタルゲインと言います。

株式や債券では、経済状況や市場により利益は安定せず、ある年の収益がマイナスになることもあれば、価値が短期間で半値になったりします。

不動産価格も下落はしますが、値動きはとても遅いのでそういったリスクは少なく、長期にわたり安定して収入が得られます。

またローンを完済する前でも物件を売却できるため、土地価格が高騰しているタイミングなどで売却すれば、より多くのキャピタルゲインを得ることが可能です。（売却ルールがあるため要注意）

長期に収入が安定していることで、将来の経済的な計画などが立てやすく、次への投資へのチャレンジにも繋がります。

インフレに対応

インフレが進行すると通貨の価値は下がり購買力が低下しますが、物価上昇とともにその不動産価格は上昇するのが一般的です。

また物価上昇に合わせ家賃を上げることもできます。

資産を現金で持つ場合、インフレにより通貨価値が下がり資産が目減りしますが、現金を不動産に置き換えることで、インフレに対して有効な対策となります。

豊富な知識が身につく

不動産を行うことで多種多様な知識、経験や技術を身に付けることができます。

例として挙げると次のようなものです。

物件やお金の知識はもちろんですが、業者や銀行との交渉力も身につきますし、景況感も気にするので経済全般に強くなります。

学びが増えれば増えるほど、良い物件を素早く購入でき効率が上がり、収入も安定して増えていきます。

不動産投資とは、経験により成功する確率が上がる「再現性」がある投資です。

確立すると楽

最初は分からないことばかりで苦労しますが、一通りの知識を学べば一連の流れを理解でき、次の購入ではそれを繰り返せば良いので慣れると苦労が減ります。

また不動産投資で動く必要がある主なタイミングは、不動産を購入するとき、空き室が出たとき、売却をするときです。

それ以外のクレーム対応などは管理会社が行ってくれるので、良い管理会社を見つければお任せして、普段は何もすることがない状態を作れ出せます。

不動産投資の課題

次のような課題があります。

１．競争社会

物件探しはネットを検索したり、不動産会社に訪問したりして探します。

その中から優良な物件をみつけるには、１０００件の物件情報を確認して１件見つかれば良いと言われます。

また物件選びは、プロの不動産業者やプロ顔負けの不動産投資家が狙っている物件の隙間を縫って良い物件を探す必要があります。

安易に参加すれば全然儲からないか、マイナスになるような“ダメ物件”をつかまされます。

儲けが出る良い物件を見つけるには、それなりの目利きが必要なのと、さらには買付けを申し込むスピードが必要です。

申し込んだ順番が早ければ有利ですが、早いから成約するというものでもなく、結局最後は売り手の大家さんの都合で決定されます。ローン購入より現金一括払いが好まれる傾向があるため、権利を獲得するには不利になることもあります。

２．計算が大変

物件を選定する段階で資金、物件価格、家賃、諸経費などから利回りを計算して、その物件の良し悪しを判断しなければなりません。

儲けを出すには表面利回り８％以上と言われます。

計算が苦手な人はもちろんですが、計算が得意な人でも慣れるまでは、条件設定や計算に苦労しそうです。

３．自己資金とローン審査

１件目からフルローンを組んでくれる銀行は稀で、ほとんどは頭金が必要です。だいたいの目安として、自己資金は最低でも３００万円くらいは必要なようです。

また１件目の銀行でローン審査が通ればラッキーで、初めて不動産投資する人は信用が低いため、いくつもの銀行に断られることを覚悟しなくてはなりません。

審査に漕ぎつけられれば良いですが、申し込み時点で断られることもあるようです。

期限までに融資が決まらなければ、買付け申し込みをキャンセルすることになります。

４．多くの人との関わり

不動産投資を行う過程では、いろんな人との関わりをもつ必要があります。

主な関係者として仲介業者、銀行員、管理会社、リフォーム業者が挙げられます。

スムーズな成約や安定した運営を行うには、これらの人達との優良な関係が大切です。

不愛想では良い契約に結びつかないので、それなりのコミュニケーション能力が必要となります。

５．管理にかかる手間や時間

物件探し、物件下見、買付け申込み、融資申込み、リフォーム相談、管理会社探しなど、いろいろな手間と時間がかかります。

一連の流れが確立できればスムーズに行えるのでしょうが、そこに辿り着くまで初心者は大変です。

かなり強い意志を持って取り組む必要があります。

６．豊富すぎる知識や能力

不動産投資を行うために必要な知識として、先にも挙げた良い物件を見分ける知識、計算力、スピード感を持った行動力、税金や保険、リフォーム、地域環境、法律、ローン、市場動向などが挙げられます。

また必要な書類を集めたり、申請書類を作ったり、点検したり、それを用いて交渉したりと根気の入る作業が必要です。

７．多種多様なリスク

株式や債券投資にもリスクが存在しますが、それらとは異なる次のようなリスクが存在します。

• 空室リスク：入居がなく収入が途絶えて赤字を出す
• 家賃下落リスク：物件の老朽化や地域人口減少で家賃が下がる
• 修繕リスク：経年劣化で物件の修繕費用が発生する
• 滞納リスク：入居者から契約通りに家賃を回収できない
• 災害事故リスク：自然災害や人的事故で不動産の価値が下がる
• 金利上昇リスク：金利上昇によりローン返済額が増加する

特に空室リスクと修繕リスクはよく聞く話題で、発生頻度が高く、赤字に直結します。

その他、以下のサイトなどもご参考ください。

やらないと決断した理由

不動産をやらないという決断に至ったのは、株式や投資信託投資と比較して、次の理由からです。

時間的都合

投資を行う場合は、知識を高めるための時間がどうしても必要です。

ただ不動産投資では個人だけで完結せず、それに関わる関係者が多くいるため、自分の都合の良い時間にやるだけでは足りず、相手の都合にも合わせる必要があります。

また土日に集中的にやりたいと思っても、人が関わるため、どうしても平日の時間を確保する必要が出てきます。

株式投資のように昼夜を問わず、自分の都合で好きな時間にやるという訳にはいきません。

ライバルが多い

不動産投資では、他の投資家よりいかに早く物件を見つけ、買付けを申込むかが非常に重要で、競争社会です。

そのため良い物件をみつけても成約せず、なかなか購入できない期間が続くこともあります。

株式投資でも人的要因が関係する場面がありますが、それでも欲しい商品が買えないということはほとんどありません。

リスク

不動産投資の醍醐味はレバレッジを活用できる点ですが、反面、常に借金を抱えるというリスクを背負います。

また他にも不動産特有のリスクが多く存在します。

不測の事態によって借金を残したまま、破綻する可能性もあります。

株式投資でも不測の事態により大きな損失に見舞われますが、レバレッジを掛けなければ最悪でも元金がなくなるだけで済みます。

換金に時間がかかる

不動産で目指す利回り８％以上はとても魅力的な数字です。またローンを組むことで、いきなり大きな資産を手にいれることができます。

ただし手元には資金がなくなり、もしお金が必要になった場合、すぐに換金することができません。

一方、株式投資では、ネットで手続きが可能なため、すぐにでも現金に換えることができます。

不動産投資は事業

投資は事業活動ですが、人との関わりがある不動産投資は他の投資に比べ、より事業の側面が強い投資です。

本人だけでなく周辺の人も巻き込み、うまく回していかなければなりません。

株式投資も株主総会など事業としての場がありますが、それ以外は基本、お金の出資だけで事業活動性は低いです。

リターン

不動産はレバレッジを活用した上で、利回り８％以上が取れる魅力があります。

一方、株式でも３倍レバレッジがありますが、レバレッジを利用しなくても、努力次第で８％以上のリターンが得られる可能性があります。

また資金がそこそこあれば、株式や投資信託でも充分な利益を確保できます。

株式投資は不動産投資に比べ収益を得る再現性（安定性）は低いですが、手間や時間を考慮した収益効率は不動産投資に比べ良いと思います。

まとめ

個人としては特に、時間の都合や手間がネックで不動産投資を諦めました。

興味を持って調べてみたが、今の自分には実力がなく向いていないと認めた結果です。

記事に示した思惑とは大きく異なることや、知識不足による思い込みなども多数あります。

また経験すれば それほど難しくないと気付かされることも、たくさんあるのだと思います。

不動産投資を実際やってみる前段階での判断なので、『経験してから言え』というのが正論です。

ただ『手軽に儲かるなら不動産業者が自ら保有し運営するはず』という意見も正論かもしれません。

それだけ不動産投資にはリスク管理が必要だということです。

ただし完全に諦めた訳ではなく、チャンスがあればこれらの課題をクリアし、挑戦してみたい投資です。

同じように投資の１つとして不動産投資を検討したい方や、これから挑戦しようとする方の参考になれば幸いです。